Можно ли сдавать квартиру без договора аренды

Содержание

Аренда квартиры без договора: риски и возможная ответственность, можно ли не платить налог?

Можно ли сдавать квартиру без договора аренды
Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Бесплатная консультация юриста
Москва и МО: +7 499 938-93-12
СПб и область: +7 812 467-39-73
Фед. номер: 8 800 350-73-54

ПРОВЕДЕНО КОНСУЛЬТАЦИЙ: сегодня – 21, за месяц – 687, за год – 11 345

При сдаче жилья в наем собственники нередко стараются обойтись без договора. В основном это связано с нежеланием платить налоги, ведь документальное оформление аренды не представляет проблем.

Но отсутствие соглашения может доставить хозяину квартиры немало хлопот.

Прежде чем соглашаться на неофициальную сделку, стоит разобраться в том, какие существуют риски и какая ответственность может налагаться на арендодателя.

Особенности заключения договора аренды квартиры

Статья 674 ГК РФ обязывает участников таких сделок заключать соглашения в простой письменной форме. Если же квадратные метры сдаются на срок не меньше года – договор подлежит госрегистрации.

Однако несоблюдение формы не означает автоматического признания сделки недействительной. Когда дело доходит до суда, могут быть учтены показания свидетелей, а также материальные доказательства (расписки, полученные арендодателем, квитанции об оплате услуг ЖКХ). Но в случае с долгосрочной арендой (более 12 месяцев) без договора не обойтись

При условии выполнения требований законодательства доходы от сдачи жилплощади подлежат ежегодному налогообложению.

Поскольку предоставление в аренду собственного жилья не является предпринимательством, закон считает арендодателя физическим лицом.

Соответственно, ставка налога составит 13% (для нерезидентов России – 30 процентов). Чтобы сотрудники ФНС рассчитали сумму, необходимо сдать декларацию формы 3-НДФЛ до 30 апреля.

Договор аренды квартиры отсутствует: какие возможны риски?

Для квартиранта отсутствие договора – как благо, так и серьезный минус. С одной стороны, у него нет особой ответственности перед арендодателем. Человек может взять вещи и съехать без предупреждения. Заставить его возместить ущерб за поврежденное имущество или оплатить просроченные квитанции ЖКХ тоже будет проблематично.

С другой стороны, арендатор чувствует себя незащищенным. Его могут без лишних церемоний выставить из квартиры, забыв вернуть аванс, или внезапно повысить плату за жилье. В случае недовольства жильцов собственники просто меняют замки и выставляют их вещи на лестницу.

Требования арендодателей тоже бывают разными. Среди них встречаются как адекватные (например, запрет на курение в помещении), так и абсурдные. К примеру, известны случаи запрета  рожать детей в период аренды или готовить в квартире еду. В последней ситуации собственник опасался, что его новая обстановка пропитается запахом борща и жареной рыбы.

Но арендодатель рискует не меньше, и перечень основных рисков выглядит так:

  • Собственники периодически становятся жертвами аферистов. Мошенники могут сдать квартиру на длительный срок и исчезнуть, оставив доверчивым хозяевам решение проблем с новыми жильцами. Конечно, их удастся выселить, но вот рассчитаться за поврежденную мебель и технику – вряд ли. Бывали даже случаи, когда арендованную жилплощадь продавали по поддельным документам.
  • Если договор аренды отсутствует, арендодателю будет сложно доказать факт неоплаты.
  • Владельцу жилья придется тщательно контролировать оплату коммунальных счетов. Доверчивость в этом вопросе грозит возникновением большого долга, который ляжет на арендодателя.
  • Если квартирант испортит имущество соседей либо имущество общего пользования, отвечать придется собственнику.
  • Поскольку договора нет, ничто не мешает квартиросъемщику завести домашних животных, устроить шумную вечеринку или нарушить другие запреты. Также случается, что при выселении квартирант прихватывает ценные вещи владельцев. В ответ на претензии он заявляет, что никаких ценностей в квартире не было.

Кроме того, обиженные на хозяина неофициальные жильцы могут напакостить хозяину другими способами. Самый простой вариант – информирование ФНС на то, что собственник не платит налоги. При необходимости он подтверждает свои слова свидетельскими показаниями.

Ответственность за неуплату налога при сдаче квартиры в аренду

Поскольку законодательство требует с арендодателей уплаты налогов, придется заключать письменный договор. Обойтись без него можно только в случае, когда квартира сдается безвозмездно.

Собственника жилья, нарушившего требования закона, ждут штрафы со стороны налоговиков. Из своего кармана придется заплатить следующие суммы:

  1. 20% либо 40% денежных средств, которые недополучил российский бюджет.
  2. Пени в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день неисполнения обязательств.
  3. Санкции за отсутствие вовремя предоставленной декларации. Их размер составляет 5% неуплаченной суммы в месяц. При этом сумма штрафа должна быть не меньше 1 000 руб. и не больше 30%.

Кроме того, арендодателя обяжут перечислить все денежные средства, которые вовремя не поступили в казну. Дополнительные штрафы предусмотрены и за квартирантов, проживающих без регистрации. Например, в Москве и Санкт-Петербурге, где нелегалов особенно много, хозяев заставляют платить за каждого из них по 5 000-7 000 руб.

В особых случаях за неофициальную сдачу квартиры может наступить уголовная ответственность. Так, согласно ст.198 УК гражданам, не заплатившим налог от 600 000 руб. за три года, может быть назначен штраф в сумме от 100 000 до 300 000 руб. К злостным неплательщикам применяются и более суровые санкции: арест, исправительные работы и даже лишение свободы на срок до трех лет.

Правда, доказать факт получения средств от сдачи помещения и размер арендной платы бывает трудно. Собственник всегда может сказать, что разрешил бесплатно пожить своим знакомым.

Если арендатор тоже не заинтересован в обнародовании условий сделки, наказывать будет некого

Конечно, соблазн избежать лишних расходов при сдаче жилья возникает у многих. Но отсутствие договора сопряжено с немалыми рисками для обеих сторон.

Заключение соглашения в большинстве случае оказывается выгодным, поскольку с его помощью можно застраховать себя от потерь. Надеяться на собственную проницательность и жизненный опыт не стоит, ведь шанс нарваться на недобросовестных людей слишком велик.

Остались вопросы по теме? Мы готовы ответить на них прямо сейчас!

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/others/neofitsialnaya-sdacha-kvartiry-v-arendu-bez-dogovora-riski-i-otvetstvennost

Все ли вы знаете об ответственности владельца квартиры и незаконную сдачу в аренду? Читайте о законах РФ!

Можно ли сдавать квартиру без договора аренды

Сдавать квартиру в аренду можно двумя способами – официально, когда заключается договор, обладающий полной юридической силой и неофициально, когда договор не составляется. При выборе первого варианта обязательна уплата налога, размер которого определен НК РФ.

Во втором случае ни собственник жилья ни его арендатор не защищены законодательно. К тому же если сдавать жилплощадь без договора и факт откроется, то будет наложен штраф и в некоторых случаях возможна даже уголовная ответственность.

Если квартира сдается внаем в соответствии с законодательными нормами – ее владелец в обязательном порядке должен исчислять налог с полученных в виде арендной платы доходов. Закон определяет сдачу квартиры в аренду как один из видов предпринимательской деятельности. Арендатор также имеет обязанности – в частности, он обязан зарегистрироваться на съемной жилплощади.

Если объект недвижимости сдается незаконно, то стороны сделки не извещают надзорные органы.

Для справки: первый судебный прецендент с вынесением приговора по уголовному делу в отношении владельца квартиры состоялся ещё в 2009г. Ссылка на СМИ.

Законы

Отношения сторон, которые возникают при предоставлении объекта жилого фонда во временное пользование на возмездной основе описаны в Гражданском кодексе Российской Федерации, главах 34 и 35.

Еще один документ, регулирующий этот вид сделок с недвижимостью – Налоговый Кодекс, так как в соответствии с договором найма владелец жилья получает доход за сдачу внаем, то есть отношения носят возмездный характер.

В зависимости от того, какой правовой статус имеет владелец квартиры, доход облагается:

  1. В соответствии с главой 23 НК РФ – налогом на доходы физических лиц.
  2. В соответствии с главой 25 НК РФ – налогом на прибыль организаций.
  3. В соответствии с главами 26 часть 2 и 26 часть 5 Налогового Кодекса Российской Федерации – налогами, определенными в рамках специальных режимов налогообложения, в том числе упрощенной и патентной системы.

Рекомендация: Детально про налоги при сдаче квартиры читайте в этой статье.

Штрафы

Доказать, что владелец объекта недвижимости получает доход нелегально довольно сложно, но такие случаи все же имеют место.

Основным требованием Федеральной налоговой службы станет требование погасить возникшую задолженность по бюджетным сборам. Это связано с тем, что основным нарушением в случае незаконной сдачи квартиры в аренду выступает утаивание полученных доходов в виде получаемой арендной платы и последующая неуплата налога на доходы физических лиц.

Дополнительно на нарушителя будут наложены:

  • Штраф за неуплату налога (ст.122 НК РФ). Его размер составит 20% от суммы задолженности. Он может возрасти до 40% в том случае, если в процессе судебного разбирательства будет доказано, что уклонение от выплаты налогов было совершено преднамеренно.
  • В судебной практике чаще всего происходит именно так.Важно: Максимально возможный размер штрафа — 30% от общей суммы задолженности, минимальная сумма — 100 рублей.

  • Штраф за несвоевременную сдачу декларации 3НДФЛ в налоговый орган (ст.119 НК РФ). Срок подачи декларации – до 30 апреля года, следующего за отчетным. Начисляется в размере 5% за каждый месяц просрочки.
  • Пеня за несвоевременную уплату налога (ст.75 НК РФ). Рассчитывается ежедневно с последнего дня уплаты до дня фактического совершения платежа.
  • Для того чтобы определить сумму начисленных пеней необходимо сумму долга умножить на результат, полученный после деления действующей ставки рефинансирования на 300.

Внимание! Если нарушение выявлено повторно – сумма штрафов возрастет вдвое.

Уголовный кодекс РФ

Уголовная ответственность предусматривается за значительные нарушения в области налогового законодательства и определена в статье 198 Уголовного кодекса Российской Федерации. К нарушителям могут быть применены:

  • штраф в размере от 100 тыс. до 300 тыс. рублей;
  • принудительные работы на срок до 1 года;
  • лишение свободы на срок до 6 месяцев;
  • лишение свободы на срок до 12 месяцев.

Основным условием для возникновения уголовной ответственности является сумма налоговой задолженности более 600 тыс. рублей, неуплаченной за 3 финансовых года.

Важно! Если арендодатель не зарегистрирован как индивидуальный предприниматель и не уплачивает налоги в срок – привлечь к ответственности его могут также по статье 171 Уголовного кодекса – незаконное предпринимательство.

Согласно статье 171 УК РФ к собственнику могут быть применены:

  • штраф в размере до 300 тыс. рублей либо любого стороннего дохода за общий срок до двух лет;
  • при больших объемах получаемых незаконно средств (более 100 тыс. в месяц), на нарушителя может быть наложен штраф в размере 50 тыс. рублей и ограничение свободы на срок до пяти лет.

Куда жаловаться и сообщать о нарушениях?

Следует оповестить надзорные органы. Перечень ответственных инстанций:

Для справки: для того чтобы ваша жалоба была рассмотрена – нужно предоставить доказательства факта нелегальной сдачи: арендный договор или его копия, акт приема-передачи объекта недвижимости, расписка, подтверждающая получение денежных средств, и т.д.

Как составить жалобу

  • Жалоба может быть составлена как от руки, так и набрана на компьютере.
  • В правом верхнем углу необходимо указать наименование органа, в которое будет направлено обращение и его фактический адрес.
  • Ниже, в центре листа необходимо указать название обращения. В данном случае это будет «Жалоба о незаконной сдаче жилья в аренду».
  • Ниже должны быть в обязательном порядке указаны персональные данные заявителя. Анонимные обращения государственными органами не рассматриваются.
  • Здесь должны быть указаны фамилия, имя, отчество, паспортные данные гражданина и адрес постоянной регистрации.

  • Следующий пункт – подробное описание факта нарушения законодательства. Здесь должны быть максимально подробно указаны данные о нарушителях (арендаторе и арендодателе), дата возникновения нарушения, сопутствующие обстоятельства и прочее.

Важно! Текст жалобы должен быть составлен корректно, в деловом стиле. Использование ненормативной лексики не допускается. Текст не должен носить ярко выраженного эмоционального окраса. Недопустимо и искажение фактов.

  • Далее в тексте обращения опишите имеющиеся доказательства нарушения.
  • Внизу страницы в обязательном порядке поставьте свою подпись и расшифруйте ее.
  • Поставьте дату составления жалобы.

Что делать, если соседи сдают квартиру посуточно?

Именно такой формат сдачи объекта недвижимости внаем приносит больше всего неприятностей другим жильцам дома.

Порядок действий:

  1. Зафиксируйте постоянную смену лиц, посещающих квартиру. Сделать это можно с помощью фото и видеосъемки, сбора свидетельских показаний, ведения журнала учета посетителей и др.
  2. Вызов участкового и полиции на любой факт нарушения законодательства со стороны жильцов (шумные празднования, громкая музыка и др.).
  3. Сбор максимального количества доказательств, необходимых для обращения в надзорные государственные органы.

Как сдавать квартиру в аренду без последствий

Чтобы избежать проблем с законом необходимо:

  • Заключить арендный договор или договор найма.
  • Если согласно условиям договора аренды срок проживания арендатора составляет более 12 месяцев – такой документ должен быть официально зарегистрирован в Росреестре, в соответствии с положениями статьи 651 ГК РФ.

  • За каждый отчетный год, в котором имелся факт получения доходов в виде арендной платы, владелец квартиры должен предоставлять налоговую декларацию в ФНС и своевременно уплачивать начисленные в соответствии с ней налоги.

Если порядок действий соблюдён – сторонам сделки нет необходимости беспокоиться о возможной административной и уголовной ответственности.

Перед тем как принять решение о сдаче в аренду квартиры – внимательно изучите порядок заключения подобных сделок и ответственность за несоблюдение законодательных норм, установленных в Российской Федерации. Помните, что нарушения норм налогового законодательства грозят нарушителю начислением штрафов, и даже уголовной ответственностью.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/arenda-kvartiry/sdacha/nezakonno.html

Можно ли сдавать квартиру без договора аренды? Права и ответственность сторон

Можно ли сдавать квартиру без договора аренды

Граждане России по-прежнему скептически относятся к юридическому оформлению сделок между собой.

Большинство надеется на свою проницательность и жизненный опыт.

Судебная защита не воспринимается как эффективный инструмент отстаивания интересов. Всё это справедливо и для аренды жилья.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Узнайте на нашем сайте о том, можно ли сдавать жилплощадь иностранным гражданам, как сдать комнату в коммуналке или долю в квартире, а также о том, можно ли сдавать муниципальную квартиру и жилплощадь, купленную по ипотеке.

Можно ли?

Можно ли сдавать свою жилплощадь без договора аренды? На этот вопрос сложно дать однозначный ответ.

В законодательстве нет прямого запрета на сдачу в аренду квартир без договора.

Однако к подобным соглашениям предъявляются определённые условия. Статья 674 Гражданского кодекса прямо устанавливает требование оформлять договор аренды жилого помещения в письменном виде.

Несоблюдение указанного требования не влечёт за собой автоматического признания договора недействительным.

Если соглашение не было оформлено в письменном виде, стороны не могут ссылаться на свидетельские показания в суде.

Говоря простыми словами, суд будет учитывать только материальные доказательства: расписки о получении денег, акты приёма-передачи жилого помещения, квитанции об оплате коммунальных услуг и так далее.

Логично предположить, что никаких расписок и других бумаг не будет, раз договор не заключался. Поэтому идея привлечь к гражданской ответственности через суд арендатора или владельца жилья практически неосуществима.

Кроме того, сдача жилья на период больше года должна быть зарегистрирована в Росреетре как обременение квартиры. Если нет договора, то выполнить это требование части 2 статьи 674 Гражданского кодекса будет затруднительно.

Следовательно, если стороны условились об аренде на срок до года, то оформлять такой документ в письменном виде не обязательно.

О понятии арендодателя, его правах и обязанностях расскажет наша статья.

Ответственность

Ответственность предусмотрена только для арендодателя и только за неуплату налогов.

Сдача своей жилплощади в аренду не является предпринимательской деятельностью, поэтому владелец будет рассматриваться как физическое лицо.

Статья 208 Налогового кодекса относит такой доход к объектам налогообложения.

Владельцу недвижимости необходимо подавать декларацию о доходах и уплачивать в бюджет 13% от полученной суммы. Уклонение от уплаты налогов влечёт за собой взыскание штрафа от 20% до 40% задолженности и начисления пеней за каждый день просрочки.

Кроме того, злостные неплательщики могу быть привлечены к уголовной ответственности.

Статья 198 Уголовного кодекса предусматривает ответственность за неуплату налогов в сумме более 600 000 рублей в течение трёх лет. Виновному грозит наказание в виде штрафа, принудительных работ, ареста до полугода или лишения свободы до одного года.

Узнайте о последствиях незаконной сдачи жилья в аренду, а также о том, куда жаловаться на соседей, поселивших к себе шумных жильцов.

Уголовный кодекс РФ Статья 198. Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица

  1. Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица путем непредставления налоговой декларации или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в налоговую декларацию или такие документы заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере, —

    наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года.

  2. То же деяние, совершенное в особо крупном размере, —

    наказывается штрафом в размере от двухсот тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от восемнадцати месяцев до трех лет, либо принудительными работами на срок до трех лет, либо лишением свободы на тот же срок.

  3. Примечания. 1.

    Крупным размером в настоящей статье признается сумма налогов и (или) сборов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более шестисот тысяч рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая один миллион восемьсот тысяч рублей, а особо крупным размером — сумма, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более трех миллионов рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 20 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая девять миллионов рублей.

  4. Лицо, впервые совершившее преступление, предусмотренное настоящей статьей, освобождается от уголовной ответственности, если оно полностью уплатило суммы недоимки и соответствующих пеней, а также сумму штрафа в размере, определяемом в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.

Приведённые выдержки из нормативных актов выглядят устрашающе. Но доказать факт получения денег за пользование жилищем очень сложно. Если только налоговые инспекторы получат документы, подтверждающие передачу денег за аренду, например, расписки, тогда дело имеет судебные перспективы.

В противном случае, собственник всегда может заявить, что пустил человека пожить бесплатно, никакого дохода от этого он не имеет.

Узнайте на нашем сайте о том, как быстро и правильно сдать квартиру самостоятельно, а также о том, как официально и законно сдать свою жилплощадь.

Права квартиросъемщика

Если квартиранты живут без договора, чем они рискуют и какими правами обладают?

Права квартирантов без такого соглашения определяется исключительно совестью владельца квартиры.

Когда есть документ, стороны должны согласовать любое условие, которое они хотят изменить.

Если такого документа нет, то владелец жилья может разговаривать с квартиросъемщиком с позиции силы.

Могут быть введены как незначительные ограничения, вроде требования не водить гостей или пускать хозяина в квартиру для проверки по первому требованию, даже утром в воскресенье.

Чаще же возникают ситуации, когда арендатора уведомляют о резко возросшей стоимости аренды в ультимативной форме. Если же новые условия представляются невыгодными, то жильцу приходится съезжать в сжатые сроки.

Встречаются случаи, когда у собственника жилья резко меняются жизненные обстоятельства: приезжает родня, происходит развод с супругой и так далее.

Незадачливого жильца настойчиво просят подыскать себе другую квартиру, часто забывая вернуть деньги за непрошедшую часть оплаченного месяца. В случае споров хозяева просто меняют замки, а вещи арендатора выставляют на лестницу.

С другой стороны, ответственности у квартиранта тоже нет. Никто не заставит платить за поцарапанный стол или гасить задолженность перед Интернет-провайдером. Договора нет, так что арендатор просто собирает вещи и съезжает, когда ему удобно.

О том, как сдавать квартиру посуточно, подскажет наша статья. Узнайте также о том, что должна включать в себя оплата за найм жилого помещения.

Риски арендодателя

Каковы риски при сдаче жилья в аренду без заключения договора? Безнаказанность стимулирует в людях самые неприятные черты их характера.

Даже порядочные, на первый взгляд, люди стараются воспользоваться своим положением и выжать из сложившейся ситуации максимум материальной выгоды. Например, большинство арендаторов съезжает, оставив после себя долги по платежам за коммунальные услуги.

Как сдать жилье без риска? Стоит внимательно осмотреть все помещения перед тем, как жильцы уйдут. Часто случается, что арендодатели прихватывают с собой вещи владельца, или «забывают» сообщить о порче какого-либо имущества.

Кто-то пользуется добротой владельца и задерживает арендную плату.

Позже, когда требования заплатить становятся всё настойчивее, аферист быстро исчезает с вещами.

Некоторые и вовсе не гнушаются совершения уголовных преступлений.

Имея ключи от квартиры, можно вывезти и распродать мебель и бытовую технику, не привлекая к себе лишнего внимания. А хозяину ещё предстоит доказать, что он сдавал конкретному гражданину жилье, в котором была мебель.

Стоит хорошо подумать, перед тем как пускать арендодателя в жилое помещение без всякого оформления. Отсутствие оформленного соглашения выгодно, в первую очередь, нечистым на руку людям.

Риски для добросовестного человека слишком велики, а выгода не такая большая, как может показаться на первый взгляд. Лучше всего будет оформить документ в письменном виде и избежать возможных проблем.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 
8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravovoy-standart.ru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/arenda-kv/sdavaty/bez-dogovora.html

Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году

Можно ли сдавать квартиру без договора аренды

Сдавать квартиру без договора может быть опасно: сложно взыскать убытки с жильцов и есть вероятность получить штраф. Мы сравнили три законных способа заключить договор с жильцами и разобрались, как просто и выгодно получать доход с аренды квартиры и не попасть под подозрения налоговой.

Зачем сдавать квартиру «в белую»

У людей, которые сдают квартиры и не показывают свой доход государству, есть несколько потенциальных проблем.  — это вопросы со стороны налоговой. И возникнуть они могут не в ходе регулярной проверки, а, например, из-за соседей, которых не порадует шумная компания.

«Я сдаю комнату в коммуналке-общежитии. Делаю это, естественно, без всяких регистраций. Из-за этого у меня получился „чудесный“ Новый год: жильцы отмечали праздник слишком шумно, это не понравилось соседям, и они вызвали полицию.

И это лишь часть проблем! После на меня написали заявления в управляющую компанию и в налоговую. Похоже, теперь мне придётся заплатить штраф за нелегальную предпринимательскую деятельность, штраф за отсутствие декларации и возместить налоги за те 10 месяцев, что я сдаю комнату.

Чудесное начало 2019 года», — рассказывает арендодатель из Звенигорода Московской области Александра Боровикова.

Возможно, Александра зря паникует. Во-первых, факт сдачи, а точнее, факт передачи денег, ещё нужно доказать — например, подтвердить письменным заявлением жильцов или выпиской с банковской карты. Во-вторых, ситуацию можно исправить.

Если налоговый период еще не закончился (а возможность сообщить о доходе за прошлый год у физлиц есть до 30 апреля), то она сможет подать декларацию о получении дохода с аренды за прошедшие 10 месяцев. Тогда штрафов и пени не будет.

Однако, есть другая проблема — невозможно официально взыскивать убытки и отстаивать свои права в суде. Все споры придётся разрешать в частном порядке.

«Даже если арендодатель и составляет с жильцами договор найма квартиры, но при этом не платит налоги, то он не может обратиться по нему в суд, ведь фактически это будет свидетельствованием против самого себя и признанием того, что нарушил закон», — поясняет частный юрист Ирина Кузьмина.

Понятно, для чего сдавать квартиру надо официально: нет проблем с налоговой, можно заключать договор аренды и взыскивать убытки с жильцов.

Традиционные варианты сдачи квартиры в аренду

Исторически у арендодателей было два способа, чтобы официально сдать жильё в наём. Их главное отличие — в правовом статусе арендодателя. Можно заключить договор с жильцами как физлицо, регулярно подавать в налоговую декларации и платить 13% НДФЛ. Или зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить налоги в зависимости от выбранной системы налогообложения.

Для ИП есть несколько вариантов расчёта налогов. Обычно предприниматели выбирают упрощённую систему налогообложения с обязательным платежом в 6% от всего дохода. Другой вариант — патент,  фиксированный платёж за год. Размер патента не зависит от арендной ставки. На него влияет площадь квартиры и её географическое расположение.

Третий вариант — это работать по системе «доходы минус расходы». В этом случае налогом в 15% облагается сумма, полученная от жильцов, за вычетом расходы на ремонт жилья и уборку при смене арендатора. Вне зависимости от системы налогообложения арендодателю придётся делать обязательные взносы в пенсионный фонд и фонд медстрахования и регулярно сдавать отчётность.

«В год на аренде комнаты я зарабатываю около 120 тысяч. Из них тысяч тридцать уходит на оплату услуг ЖХК и небольшой ремонт. Если бы я подавала декларацию, то доход от аренды жилья был бы мизерный: на руки мне оставалось бы около ½ суммы», — рассказывает Александра Боровикова.

Эти варианты защищают арендодателя от вероятных сложностей с налоговой и позволяют отстаивать свои права в суде, но не всегда экономически выгодны.

Новый способ легализации арендодателей

С первого января 2019 года в четырёх регионах — Москве, Московской и Калужской областях и республике Татарстан — у арендодателей появился ещё один способ честного заработка: налог на профессиональный доход, или статус самозанятого.

Размер налога на доход, получаемый от арендаторов — физических лиц, для самозанятого арендодателя — 4%. Если он сдаёт жильё юридическим лицам, например командировочным, то  заплатит 6%.

Самозанятый освобождён от дополнительных  взносов, у него нет бумажной волокиты, не нужно сдавать отчётность или подавать декларации: налог автоматически считается налоговой на основании сформированных чеков о полученных платежах.

Налог выплачивается ежемесячно, но только по факту получения денег от арендатора. Налог не нужно платить заранее или когда вы не получили оплату.

Но у нового режима есть и свои ограничения

1. Предельный годовой доход от этой деятельности не должен превышать 2,4 млн рублей (без учёта заработной платы, если вы официально трудоустроены).

2. Нельзя нанимать сотрудников. Например, не получится перейти на новый налоговый режим, если вы оформили в штат уборщиц, администраторов или ремонтников.

Скорее всего эти ограничения могут стать препятствием для перехода на «Налог на профессиональный доход» для тех, у кого квартир не одна или две, а существенно больше, или для тех, кто сдаёт жилплощадь посуточно. Если нарушается хотя бы одно из этих  ограничений, то арендодателю придётся регистрировать ИП или юрлицо.

Новый налоговый режим даёт возможность «обелиться» тем арендодателям, которых пугали высокие платежи и бюрократические сложности при регистрации и уплате налогов. Стать самозанятым можно, не выходя из дома, например  в приложении Сбербанк Онлайн.

Также он позволит сэкономить тем, кто уже сдаёт жильё «в белую». Если вы сдаёте декларацию, то можно стать самозанятым и сократить свою налоговую нагрузку.

Причём это доступно и тем, кто официально трудоустроен. Ничего не мешает вам зарегистрироваться и сдавать квартиру как самозанятый. По закону новый налоговый режим могут использовать даже государственные и муниципальные служащие. 

Что выгоднее?

Посчитаем на примере однокомнатной квартиры площадью 30 кв. м в Северном Тушино (Москва), сколько придётся заплатить, если сдавать её официально за 25 тысяч рублей в месяц (300 тысяч рублей в год, если есть постоянный жилец — физическое лицо).

* Также базу для исчисления налога сократят затраты на обслуживание жилья: уборка или ремонт

** Зависит от площади квартиры и района

Получается, сегодня самый выгодный способ легализовать свой доход — это получить статус самозанятого.

В этом случае арендодатель экономит на налогах и обязательных взносах. Кроме того самозанятому не нужен бухгалтер и онлайн касса, чеки формируются в «Сбербанк Онлайн». 

Подробности и ответы на популярные вопросы

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/kak-sdat-kvartiru-oficialno-i-bez-problem-v-2019-godu

Сдавать квартиру без договора аренды: риски, права и обязанности арендодателя и квартирантов

Можно ли сдавать квартиру без договора аренды

Можно ли сдавать квартиру без договора арендыили наличие этого документа является обязательным требованием законодательства? Подавляющее большинство гражданско-правовых сделок требует письменного оформления в виде договора, а отдельные правоотношения подлежат государственной регистрации. В представленном материале можно узнать требования закона для аренды квартир и что делать, если договор аренды не заключался.

Запрещает ли закон сдавать жилье без документов?

Статьей 674 ГК РФ совершение сделки аренды должно сопровождаться составлением договора в письменной форме. К числу объектов арендных отношений могут относиться и объекты жилой недвижимости (дома, квартиры или комнаты). Таким образом, по общему правило, аренда квартиры без договора не допускается.

Тем не менее, следует рассмотреть правовые последствия, которые повлечет сдача квартиры в аренду без оформления соответствующих документов. Инициатором сдачи жилья во временное пользование за плату может выступать владелец квартиры или сторонний гражданин. Какие плюсы и минусы несет им сдача квартиры в аренду с оформление договора?

Преимущества и недостатки

Для собственника квартиры наличие официального двустороннего документа дает возможность:

  • зафиксировать качественное состояние помещения в акте приёма-передачи квартиры на момент заключения договора аренды, что позволит привлечь к ответственности арендатора за причиненный ущерб,
  • определить все условия договоренностей с арендатором в письменной форме: срок проживания, сумма ежемесячных платежей, право на досрочное освобождение жилплощади и т. д.,
  • взыскать с арендатора задолженность по арендной плате в судебном порядке.

Обратите внимание! Доход от сдачи квартиры в аренду должен ежегодно декларироваться собственником. Официальным основанием для возникновения обязанности по уплате налога может выступать только договор.

Можно ли избежать уплаты налога, если договор не был оформлен в письменном виде? Полномочия налоговых органов допускают различные варианты способы проверки таких фактов, поэтому выявленное уклонение от уплаты налога может повлечь не только обязанность уплатить налог, но и привлечение собственника к штрафным санкциям.

Таким образом, для владельца помещения единственным существенным преимуществом отсутствия письменного договора будет возможность избежать обязанностей по уплате налога, если данный факт не будет выявлен в ходе проверочных мероприятий.

Для арендатора лучше всего будет оформить договор аренды в письменном виде, так как позволит избежать следующих негативных последствий:

  • отсутствие законных способов защиты права пользования в случае, если нет договора,
  • риск систематического одностороннего повышения арендой платы, если квартиранты живут без договора,
  • отсутствие законного права на преимущественное продление договорных отношений.

Сдача в аренду квартир без договора оставляет квартирантов в подвешенном состоянии, когда они фактически ставятся в полную зависимость от действий и решений собственника. Таким образом, аренда квартиры без оформления письменных документов несет больше негативных последствий для обеих сторон правоотношения.

Ответственность сторон

Как официально и законно сдать свою жилплощадь, и при этом максимально обезопасить собственные интересы? Для собственника помещения сдача помещения чревата двумя потенциальными существенными негативными последствиями:

  • возможное ухудшение качества объекта,
  • проблемы с принудительным взысканием арендных платежей.

В статьях Гражданского кодекса РФ, посвященных арендным отношениям, указаны общие основания ответственности арендатора за повреждение имущества или нарушение срока внесения платы за аренду.

Однако, их детальная регламентация, применительно к конкретным условиям сторон, будет возможно только в двустороннем договоре. Если такого документа нет, привлечение арендатора к ответственности придется осуществлять по общим правилам ГК РФ, что составит дополнительные проблемы.

Ответственность собственника объекта также может предусматриваться условиями договора ил нормами законодательства. В частности, в ст. 612 ГК РФ регламентировано право квартиранта потребовать снижения платы за пользование помещением или расторжения отношений, если после передачи квартиры в аренду были выявлены существенные недостатки в квартире.

Очевидно, что права квартирантов без договора в этом случае будут существенно ограничены, так как определить состояние жилья при его передаче возможно только путем составления документа.

Последствия такой ситуации могут заключаться в невозможности пользования квартирой для проживания, а если договора нет, то отсутствуют и основания требовать устранения нарушений.

Источник: https://domosite.ru/zakon/stoit-li-sdavat-kvartiru-bez-dogovora-arendyi

Зачем сдавать квартиру легально

Можно ли сдавать квартиру без договора аренды

Мои знакомые снимают квартиру без договора, потому что хозяйка не хочет платить налоги. Это нелегально.

Сергей Болдин

юрист, сдает квартиру

Такие жильцы не могут зарегистрироваться в квартире, они избегают участкового, а их ребенок не может ходить в детский сад около дома. Они оплачивают проживание наличкой или с назначением перевода «материальная помощь», а соседям говорят, что они родственники хозяйки.

Хозяйка не хочет слышать про официальную сдачу: для нее это потеря денег и времени. В нюансах официального найма она разбираться не хочет. И так сейчас живут многие арендаторы в России.

Я юрист и тоже сдаю квартиру, только делаю это законно. Я знаю, что жильцам нужна регистрация, чтобы ребенок мог ходить в детский сад рядом с домом. Мои жильцы зарегистрированы в квартире, а я плачу НДФЛ с доходов от сдачи. Я не боюсь афишировать сдачу квартиры и хочу рассказать, зачем самому собственнику легализоваться. Легализация полезна всем.

Как правило, при нелегальной аренде договор никто не составляет. А если и составляет, то никому не показывает, чтобы не афишировать сдачу.

Такой договор все равно не работает: собственник не сможет предъявить претензии нанимателю и потребовать в суде компенсацию за порчу имущества или за просрочку оплаты, потому что иначе он может попасть в поле зрения налоговой инспекции. А наниматель не сможет зарегистрироваться по месту пребывания.

Базовые обязанности нанимателя и наймодателя закреплены в главе 35 ГК РФ. Но некоторые из них можно изменить договором.

Например, читатели Т—Ж часто спрашивают: кто должен платить за мелкий ремонт в сдаваемой квартире — жилец или собственник? По статье 681 ГК РФ, текущий ремонт должен организовывать и оплачивать наниматель, но в договоре с хозяином можно предусмотреть иное — как договоритесь.

Я сдавал квартиру после генеральной уборки. В договор включил пункт о том, что жильцы при выезде тоже обязаны оставить после себя убранную квартиру. Если бы они не убрались, я бы вычел стоимость уборки из обеспечительного платежа (в жизни его часто называют депозитом) — это я тоже прописал в договоре.

Чтобы мои жильцы были дисциплинированными плательщиками, я добавил в договор условие о штрафе за несвоевременную оплату. Еще мы предусмотрели удобную процедуру одностороннего расторжения договора: просто договорились известить друг друга по смс или электронной почте.

Еще я добавил условие о том, что все возможные споры будут разрешаться в удобном для меня суде, а не в суде по месту жительства ответчика.

Расторгнуть наш договор можно в одностороннем порядкеСпоры будем решать в ближайшем к квартире судеПеред выселением мои жильцы должны будут прибраться в квартире
Многие хозяева скрывают от соседей, что сдают квартиру, а жильцов вынуждают притворяться своими родственниками. Они опасаются недоброжелателей, которые могут пожаловаться на нелегальную аренду.

С договором скрываться не нужно. Если зачем-то придет участковый, налоговый инспектор или сотрудник управляющей компании, то мои квартиранты просто покажут им договор и скажут, что я плачу налоги.

Кроме соседей, о нелегальной аренде могут узнать сотрудники ЖЭКа — слышал, что их привлекают к поквартирным рейдам. С управляющей компанией у меня не такие хорошие отношения, как с соседями, — однажды она уже проиграла мне суд. Но так как я сдаю квартиру официально, то никакие претензии от УК мне не страшны.

Договор дает собственнику дополнительные рычаги воздействия на жильцов. Можно обговорить штрафные санкции за нарушение договора и рассчитывать на их реальное применение.

Например, в договоре я предусмотрел неустойку за просрочку в оплате, поэтому мои жильцы платят исправно и без задержек.

За каждый день просрочки я бы взимал с жильцов штраф — 500 рублей. Но они знают об этом и платят вовремя

Если наниматель испортит что-либо в квартире, с договором на руках хозяин квартиры сможет получить компенсацию. Это работает, даже если сумма ущерба превысит размер оставленного депозита. Рекомендую детально прописать в договоре ценное имущество, которое есть у вас в квартире.

В договоре я описал мебель и технику, которая была в квартире изначально

Договор с жильцом поможет, если вы хотите застраховать квартиру на случай внезапного залива или других неприятностей.

А если отношения с квартирантами оформлены официально, риски, связанные с ответственностью нанимателя, можно застраховать. Если наниматель повредит имущество в квартире или затопит соседей, ущерб соседям и собственнику компенсирует страховая компания.

В случае с заливом бывают неоднозначные моменты. Например, кто должен компенсировать ущерб соседям, если залив произошел из-за прорыва подводки к стиральной машине? А если залив произошел из-за того, что наниматель не закрыл кран? Если собственник сделает страховку, таких неопределенностей не будет. В договоре страхования все подобные нюансы будут оговорены.

Вопрос с расходами на страхование квартиры мы с жильцами решили так. Я в любом случае собирался ее страховать, потому что мне так спокойнее. Страховка, которая меня устраивала, стоила примерно 7000 Р. Если добавить условие, что квартира сдается, то сумма увеличивалась на 3000 Р. Я оплатил страховку полностью, а жильцы компенсировали мне 3000 Р.

Так выглядит мой страховой полис. Обратите внимание, там есть отметка о том, что квартира сдается

Еще одно преимущество официальных взаимоотношений — оплату можно перечислять безналично.

Не надо каждый месяц встречаться для передачи денег, составлять расписки и хранить их.

Можно сделать простой безналичный перевод и честно указать, что суммы перечисляются за проживание в квартире, а я потом честно уплачу с них налог, когда буду подавать налоговую декларацию.

Я думаю, что эту статью читают не только собственники квартир, но и арендаторы. Если вы нормальные люди, скорее всего, хозяин квартиры сам заинтересован в том, чтобы вы жили в его квартире и оплачивали аренду. Вы можете провести с ним переговоры и договориться о тех условиях, которые вам подходят. Расскажу на своем примере.

Через какое-то время жильцы попросили зарегистрировать их в квартире. Я честно ответил, что при той цене, о которой мы договорились, не готов нести дополнительное налоговое бремя. Я предложил поднять стоимость аренды на размер налога — они согласились. Если бы я изначально сдавал квартиру по рыночной цене, я бы согласился разделить налоги пополам.

Дальше разберу несколько стратегий переговоров с хозяином квартиры в зависимости от его страхов и предубеждений.

Нежелание платить налоги. Это понятно: ваши первоначальные договоренности не учитывали уплату налога. С налогом хозяин будет получать меньше.

Обсудите увеличение оплаты. Поскольку легальная аренда дает преимущества и арендодателю и арендатору, предложите разделить сумму налога поровну.

Увеличение расходов на ЖКХ. Из-за регистрации в квартире новых жильцов, стоимость коммунальных услуг может вырасти. Выясните, какие платежи в счете зависят от числа зарегистрированных. Обычно это водоснабжение, если в квартире нет счетчиков. Возьмите эти траты на себя.

Мои жильцы сами платят за коммунальные услуги по счетчикам.

Опасение, что все это долго и сложно. Кажется, что придется тратить много времени на подачу налоговой декларации и оформление временной регистрации.

Но заполнить налоговую декларацию можно в личном кабинете на сайте налоговой. Сервис сводит вероятность ошибки к минимуму и упрощает процесс заполнения. Подать декларацию можно там же дистанционно либо почтой.

Как это сделать, мы подробно писали в статье «Платим НДФЛ самостоятельно».

Если хозяина квартиры все равно пугает необходимость заполнять декларацию, предложите ему в этом помочь.

Регистрация делается в ближайшем МФЦ. Это быстро, и документов нужно минимум.

Никакой госпошлины платить не нужно. На всякий случай стоит еще взять с собой документ, подтверждающий право собственности на квартиру, и договор найма.

Документы также можно подать электронно или почтой. Для регистрации своих квартирантов я обращался непосредственно в МВД, а на прием записался через портал госуслуг. О записи мне пришло такое уведомление:

Право собственности на квартиру остается у арендодателя и к жильцу не переходит. Так же как и право регистрировать кого-либо еще в этом жилье.

Если договор аренды расторгнут досрочно, собственник может обратиться в то же самое МФЦ с заявлением о снятии арендатора с регистрационного учета. Это заявление можно написать в свободной форме.

Я потратил около получаса на регистрацию жильцов по месту пребывания. Столько же времени планирую потратить на подачу налоговой декларации по итогам года.

Мои жильцы платят больше той суммы, на которую рассчитывали сначала, зато у них есть регистрация. Вместе мы потратились на страховку квартиры.

Это плата за то, что я не боюсь претензий от налоговых органов, а жильцы в моей квартире чувствуют себя как дома.

Собственник, который сдает квартиру и не платит налог, рискует получить уголовный штраф в размере 100—300 тысяч рублей или другие неприятности вплоть до лишения свободы.

Например, собственник получает за квартиру — 30 000 Р в месяц. Это 360 000 Р в год. За год он должен заплатить НДФЛ 13% — это 46 800 Р. До 30 апреля 2019 года он должен подать налоговую декларацию, а до 15 июля перечислить сумму налога в бюджет.

Допустим, собственник налоги не платил. Налоговая инспекция 15 июля 2020 года обнаружила нарушение и привлекла его к ответственности. Просрочка для представления декларации собственника — 15 месяцев. Штраф за непредставление налоговой декларации считают так:

5% × 46 800 Р × 15 месяцев = 35 100 Р

Это превышает 30% от суммы неуплаченного налога, поэтому штраф составит 30%, то есть 14 040 Р.

Еще 18 720 Р составит штраф за умышленную неуплату налога. Считаем как 40% от суммы неуплаченного налога.

А еще есть пеня — 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки в уплате налога.

Судебная практика. К уголовной ответственности собственников квартир за неуплату налогов привлекают редко. Я нашел два таких случая. В 2009 году Головинский районный суд Москвы приговорил собственника к штрафу в 100 000 Р за неуплату налогов в сумме 115 000 Р. Тогда к ответственности по статье 198 УК РФ привлекали за неуплату налогов от 100 000 Р.

А в 2012 году Хамовнический районный суд Москвы приговорил еще одного собственника к штрафу в 150 000 Р, правда, там сумма неуплаченного налога превышала миллион.

Суммы, которые должен уплатить собственник, в судебном акте не указаны, как и не указано, каким образом проходила выездная налоговая проверка. Но наиболее вероятно, что налоговики получили информацию о сдаче квартиры в аренду от участкового или от соседей.

В общем, рекомендую легализоваться.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/legal-rent/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.