Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры

Содержание

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи

Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры

Не все при покупке жилья сразу оформляют договор купли-продажи и регистрируют сделку в Росреестре. Иногда сначала составляют предварительный ДКП, а потом уже основной договор.

Предварительный ДКП нужен для того, чтобы стороны не увиливали от договоренностей, и совершили сделку тогда, когда было договорено. Кроме договоренностей покупатель передает продавцу задаток.

Просто так расторгнуть договор о намерениях не получится. Покупатель может потребовать вернуть задаток в двойном размере, если сделка пропадает по вине продавца. А если виновен покупатель, то продавец оставляет задаток себе.

Иногда стороны не могут сами договориться и обращаются в суд. Если сумма задатка была больше 60% от стоимости квартиры, то суд может признать сделку совершенной, а одной из сторон это точно будет невыгодно.

Причины для расторжения предварительного договора

Это точно не получится сделать только потому, что захотелось или передумали продавать/покупать жилье.

Обоснованными причинами для расторжения предварительного договора купли-продажи является следующее:

  1. Одна из сторон не выполнила условия договора в срок. Например, было прописано, что в две недели после подписания договора о намерениях продавец должен сняться с регистрации. А он этого не сделал. Так что покупатель имеет право расторгнуть договор и потребовать двойной задаток. Если покупатель не выполнит какие-то условия, то продавец оставляет задаток себе.
  2. Были обнаружены существенные дефекты в квартире, о которых сначала продавец или его представитель умолчали.
  3. Мошеннические действия с какой-то стороны. Чаще всего такой стороной выступает продавец, но и покупатели то же иногда бывают не промах.
  4. Покупатель отказался от сделки, так как продавец решил существенно поднять цену.
  5. Возникли обстоятельства, которые не зависят от сторон. Например, покупатель хотел часть денег на квартиру взять в кредит, а банк в последний момент отказал ему.

Автоматически договор расторгается, если он был заключен без конкретного срока, а в течение года сделка так и не была заключена.

Основания для расторжения предварительного договора

Договор о намерениях может быть расторгнут в следующих случаях:

  • По обоюдному решению сторон – согласно статье 450 ГК РФ. В таком случае стороны согласны на расторжение сделки, сами между собой договариваются о возвращении задатка и не имеют претензий.
  • По желанию одной из сторон. Тут, скорее всего, будет не согласна вторая сторона, так что вряд ли удастся избежать судебных разбирательств.
  • В судебном порядке. Если нет оснований для расторжения договора в одностороннем порядке и не удалось договориться.

В большинстве случаев просто так расторгнуть предварительный договор купли-продажи не получится. То же самое касается и задатка: если в договоре нет нарушений, из-за которых его можно признать недействительным или ничтожным, задаток возвращать придется.

Когда точно задаток не придется возвращать?

Даже суд не обяжет продавца возвращать задаток в двойном размере, если договор ничтожен. А ничтожен он будет, если:

  • В нем присутствует нарушение законодательства.
  • Будут обнаружены мошеннические схемы.
  • Составлен не по доброй воле. Например, продавец принудил покупателя подписать договор шантажируя его, угрожая или применяя физическое насилие.
  • Задаток не был передан, а в договоре указано, что был.

В таких случаях у сторон есть только два варианта: или договориться мирно, или идти в суд. Но, поскольку суд всегда на стороне закона и пострадавшей стороны, виновной в срыве сделки стороне не на что рассчитывать.

Как правильно расторгнуть предварительный договор?

Даже если шансов на то, что решить вопрос получится мирно, почти нет, все равно сначала надо составить досудебную претензию второй стороне.

В претензии (или ее еще называют уведомлением) указывается следующее:

  • ФИО получателя, его фактически адрес.
  • Название документа.
  • Реквизиты предварительного договора купли-продажи.
  • Причины расторжения договора.
  • Дата и подпись.

Претензию нужно или вручить лично под подпись, или отправить заказным письмом с уведомлением. Копию претензии надо оставить себе.

У второй стороны есть 30 дней на то, чтобы отреагировать: или отказаться от выполнения поставленных условий, или выполнить их. Если он вообще никак на претензию не отреагирует, то это будет приравнено к отказу выполнять ее условия. Первая сторона тогда имеет право обращаться в суд.

Как доказать свою правоту в суде?

Заранее предугадать, чем закончится дело невозможно.

Но, если собрать хорошую доказательную базу, то шансов на удовлетворение иска становится в разы больше.

Итак, сторона считает, что предварительный договор должен быть расторгнут, а задаток не возвращен? В таком случае суду нужно предоставить доказательства. Например:

  • Если в договоре есть мошеннические факторы, то нужно предоставить документы, свидетельские показания того, что это так.
  • Если соглашение было составлено под давлением, то должно быть заключение экспертизы, в которой будет указано, что это было сделано не добровольно.

Чем больше доказательств для суда будет, тем лучше. Но, еще лучше, если интересы будет предоставлять опытный адвокат.

Стоит ли вообще обращаться в суд?

Тут дело в том, о каком задатке идет речь. Если это 100 долларов, то скорее всего нет, потому что судебные расходы будут в несколько раз больше. Времени это то же займет минимум два месяца.

Но, если был задаток в большом размере, то идти в суд нужно и не только из-за денег. Дело в том, что, если размер задатка превышает 60% стоимости квартиры по договору, суд может признать сделку совершенной.

Однозначной судебной практики по таким делам нет. Поэтому, если вы оказались в подобной ситуации, лучше сразу обращаться за консультацией к юристу. Каждый случай имеет свои нюансы, так что не существует универсального решения.

Бесплатную консультацию можно получить на нашем сайте в любое время – онлайн или по телефону.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/rastorgnut-predvaritelnyj-dogovor-kupli/

Как расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры?

Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры

Предварительный договор призван закрепить условия планируемого приобретения квартиры, но в ряде случаев субъекты сделки желают существенно изменить такие условия или отменить сделку вообще.

Правила расторжения предварительного соглашения меняются в зависимости от причин, побудивших к расторжению, а также от наличия обоюдного желания сторон отменить сделку.

Основания для расторжения

Причинами для разрыва предварительного соглашения могут стать:

  • появление более привлекательной недвижимости на рынке;
  • невозможность найти денежные средства в нужном объеме;
  • желание продать жилье за более высокую цену;
  • возникновение иных обстоятельств, препятствующих сделке.

К предварительным соглашениям применяются общие правила, касающиеся расторжения гражданских контрактов и сделок. Согласно ст. 450 ГК, законным основанием для разрыва является:

  • решение субъектов соглашения о его разрыве;
  • постановление суда;
  • незаключение сделки до истечения оговоренного срока.

В предварительном соглашении указывается дата заключения основной сделки. Если на момент наступления такой даты ни один из субъектов договора не направил своему контрагенту требование об исполнении своих обязательств, то предварительный договор считается расторгнутым автоматически (п. 6 ст. 429 ГК).

Это является разновидностью разрыва договора по решению обеих сторон.

Постановление суда требуется для разрыва соглашения по желанию одного из субъектов. Суд удовлетворяет требования истца-инициатора расторжения без дополнительных компенсаций только при следующих факторах:

  • наступлении обстоятельств, аннулирующих выгоду инициатора разрыва от планируемой сделки;
  • внезапной болезни или ухудшении материального состояния участника сделки;
  • обнаружение существенных недостатков продаваемого жилья;
  • иное действие непреодолимой силы.

При отсутствии перечисленных обстоятельств в деле суд постановляет разорвать соглашение только при погашении истцом убытков от разрыва договора своему контрагенту.

Если договор разрывает продающая сторона, то она должна возвратить задаток в удвоенном размере, а если разрыв происходит по инициативе покупателя, то задаток не возвращается.

Порядок расторжения

Разрыв предварительного соглашения имеет схожий порядок с расторжением обыкновенного договора покупки.

Процедура упрощается за счет того, что при обоюдном решении не оформлять запланированную сделку сторонам не нужно обращаться в Росреестр с заявлением о прерывании регистрации, так как предварительные соглашения не регистрируются.

Для расторжения по обоюдному решению необходимо выполнить следующие действия:

  1. Составить соглашение о расторжении.
  2. Отменить исполненные условия.
  3. Зарегистрировать соглашение в МФЦ или Росреестре.

Исполненным условием может быть перечисление авансового платежа или перестройка квартиры по желанию покупателя.

Соглашение о разрыве выполняется в письменном виде и содержит следующие пункты:

  • ФИО, адрес и данные паспортов субъектов сделки;
  • дата и причина разрыва соглашения;
  • сведения о выполненных обязательствах;
  • размер аванса (или задатка) и срок для его возврата;
  • информация о штрафе за просрочку возврата аванса;
  • распределение расходов по регистрации разрыва соглашения.

Бланк соглашения можно скачать здесь.

Если продающая сторона в соответствии с изначальными договоренностями начала перестраивать квартиру по проекту покупателя, то стороны могут договориться о возвращении помещению первоначального облика за счет покупателя.

После подписания документа субъекты соглашения обращаются вместе в Росреестр для регистрации разрыва предварительного соглашения.

Данная процедура необходима каждой из сторон как подтверждение расторжения по доброй воле контрагента.

В Росреестр необходимо представить три копии подписанного соглашения о разрыве, копии паспортов сторон и квитанцию об оплате пошлины (350 рублей). Фиксация расторжения происходит в течение 7-ми дней.

Расторжение в судебном порядке

Если разрыв происходит по решению суда, то истцу необходимо сначала предложить контрагенту расторгнуть предварительное соглашение добровольно. При отказе или отсутствии ответа контрагента в течение 30-ти дней, инициатор расторжения может обращаться в суд с заявлением. В тексте следует указать:

  • ФИО, адрес и данные истца;
  • причину расторжения;
  • доказательства попыток досудебного урегулирования;
  • сведения о квартире;
  • условия предварительного договора.

При указании причины подачи иска следует подробно описать возникшие обстоятельства и обосновать невыгодность заключения сделки при данных условиях.

В качестве доказательства досудебных действий приводится отказ контрагента от добровольного расторжения сделки.

Заключение

Разрыв предварительного соглашения означает отказ от совершения запланированной сделки по покупке квартиры. Если такой разрыв происходит по инициативе только одной стороны, то другая сторона может потребовать возмещения понесенных расходов, а также компенсации в виде суммы задатка.

Чтобы избежать судебных разбирательств при разрыве предварительного соглашения, в нем следует прописывать условия и процедуру расторжения.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/rastorgnut.html

Правила расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры и образец документа

Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) квартиры ориентирует его контрагентов на обязательное заключение сделки в установленный срок.

Но за это время обстоятельства могут измениться и потребовать расторжения договора.

Процедура расторжения осуществляется по определённому алгоритму, опираясь на источники законодательства.

При необходимости отказа от сделки с приобретением квартиры следует расторгнуть ПДКП, если он заключался в установленной форме. Так как предварительный договор несёт силу иного гражданско-правового договора, его расторжение опирается на общие нормы, сформированные в главе 29 ГК РФ.

Главным основанием, допускающим расторжение договора, выступают общие нормы статей 450, 451 и п.1. статьи 452 ГК РФ. В случае подачи иска, процедура регулируется нормами Гражданско-правового кодекса.

Описание процесса

В тексте договора отдельным пунктом должна указываться ответственность сторон в случае нарушения достигнутых договорённостей. Здесь указываются:

  • причины, допускающие расторжение;
  • способы расторжения.

Если такой пункт не вносился, действуют общие положения, допускающие прекращение действия договоров. Они предусматривают одностороннее расторжение, которое допускается по желанию одной из сторон и двустороннее – по согласию обоих участников.

Основания для аннулирования в одностороннем порядке

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры в одностороннем порядке? Односторонне любой договор расторгается только тогда, когда второй участник отказывается от его аннулирования. Но инициатор процедуры расторжения должен подтвердить отказ официально. Для этого он отправляет контрагенту уведомление, в котором указаны:

  • претензии и причины отказа от последующего взаимодействия;
  • предложение составить соглашение;
  • предупреждение об одностороннем расторжении.

Главным основанием, допускающим расторжение договора, выступают общие нормы статьи 450 ГК РФ, в которой в качестве причины может выступать любое действие контрагента, несоответствующее положениям договора и нарушающее права другой стороны.

Для покупателя

Любое нарушение условий предварительного договора или процедуры подготовки и проведения сделки, допускает требование покупателя об аннулировании договорённостей. Например:

  1. Сокрытие при заключении ПДКП существенных сведений юридического характера или о техническом состоянии квартиры или предоставление ложных сведений.
  2. Непредоставление запрашиваемых сведений или документов.
  3. Увеличение цены на квартиру или изменение других внесённых положений и предъявление дополнительных требований.
  4. Непогашенная задолженность по квартплате и отказ от её погашения.
  5. Отказ от выписки в установленный срок или обнаружение третьих лиц, чьи права нарушаются планируемой сделкой.

Если продавец своевременно устранит нарушение, основание для аннулирования купли-продажи утрачивает силу.

Продавец, как правило, имеет меньше оснований для претензий. Он вправе прекратить действие ПДКП, если покупатель вовремя не внёс указанную сумму аванса или задатка. Или внёс её не в полном объёме. Это считается грубейшим нарушением со стороны покупателя. В случае иных прецедентов, связанных с нарушением его имущественных прав, он также может аннулировать документ.

Отказ по соглашению сторон

Когда стороны могут прийти к компромиссу, дело может не дойти до расторжения, ведь некоторые моменты, внесённые в положения ПДКП, можно корректировать и изменять, составив дополнительное соглашение. Но если на общем фоне взаимопонимания покупателя и продавца наметились тенденции к отказу от сделки – таким же соглашением они могут отменить её, аннулировав предварительный договор.

По решению суда

В суде рассматривается вопрос об одностороннем расторжении ПДКП квартиры. Суд примет иск только после того, как будет ясно, что контрагент отказался от аннулирования сделки по соглашению. Для этого потребуется предъявить доказательства того, что истец стремился решить этот вопрос путём досудебного урегулирования:

  1. копию уведомления, отправленного ответчику;
  2. подтверждение её отправки заказным письмом с уведомлением.

Подтвердить отправку документа можно, предъявив:

  • опись вложения;
  • квитанцию об отправке заказного письма;
  • уведомление о его получении ответчиком.

После того как контрагент ответил на полученное уведомление отрицательно или проигнорировал его получение, можно подавать исковое заявление по месту расположения квартиры, которая планировалась к сделке, согласно нормам статьи 30 ГПК РФ.

Заявление составляется по форме, соответствующей статье 131 ГПК РФ. В нём обязательно указывают:

  1. Обстоятельства заключения договора и его реквизиты.
  2. Основания, которые повлекли расторжение: какие положения ответчик должен был выполнить, но не выполнил (с указанием пунктов), и в чём они заключаются.
  3. Просьба к суду о признании иска и расторжении договора.
  4. Дата составления и подпись, перечень приложений.

К приложениям относится пакет документации, в который входит экземпляр ПДКП, копия паспорта и другие документы подтверждающие правоспособность иска.

Стороны обязаны собраться на заседании суда и участвовать в полемике, приводя аргументы в свою пользу. Изучив обстоятельства дела, суд выносит решение и оформляет его выпиской. Выписка станет основанием расторжения договора.

Некоторые прецеденты не требуют судебного разбирательства из-за очевидности нарушений законодательства, которые были допущены при заключении ПДКП. Это случаи, когда:

  1. В составлении предварительного договора участвует лицо, не планирующее покупать квартиру и не имеющее доверенности представителя. Например, жена вместо мужа.
  2. Сделка заведомо нарушает права третьих лиц.
  3. Продавец не имеет документов на квартиру.
  4. ПДКП заключён с лицом, не достигшим совершеннолетия, или признанным недееспособным.

В эту категорию не входят мнимые и кабальные сделки, а также – сделки, совершённые по принуждению. Они относятся к категории оспоримых, так как требуют доказательства совершённых нарушений.

Вопрос с денежными средствами

Основной вопрос, требующий обращения в суд – это деньги. Если аванс вносился (ст. 452 ГК РФ), то его следует вернуть в полном объёме согласно нормам статьи 462 ГК РФ. А если положения предварительного договора содержат пункт о выплате неустойки, её также следует выплатить.

При внесении задатка (ст. 380 ГК РФ) правовые последствия расторжения ПДКП ориентируются на нормы статьи 381 ГК РФ.

Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

  1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
  2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

    Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Договор, по которому не были внесены авансовые платежи или задаток, обычно не требует судебного рассмотрения. Его можно расторгнуть соглашением, в суде он рассматриваться не будет из-за ничтожности исковых требований.

Уведомление

Претензии к контрагенту высказываются в официальной письменной форме уведомлением. Оно передаётся заказным письмом по почте или курьером. Устные высказывания и электронная переписка юридической силы не имеет.

В документе должно содержаться:

  • наименование: «Уведомление о расторжении»;
  • реквизиты ПДКП, который аннулируется;
  • дата составления;
  • изложение претензии со ссылкой на пункт ПДКП, который был нарушен;
  • ссылка на нормы статьи 450 ГК РФ;
  • уведомление о том, что договор аннулируется;
  • предложение составить соглашение;
  • предупреждение о подаче иска.

В заключение ставится подпись составителя с расшифровкой фамилии.

Соглашение является добровольной двусторонней формой расторжения договора. Никто не может принудить контрагента к его заключению. Оно составляется покупателем и продавцом, скрепляющими своими подписями текст документа.

Составляют его в том случае, когда одна сторона получила уведомление от второй стороны и согласилась на аннулирование сделки. Этот документ не имеет автономной юридической силы и не может предъявляться без экземпляра ПДКП, так как является дополнением или приложением к нему.

Что следует указать?

Обязательными реквизитами такого соглашения являются следующие сведения:

  • наименование: «Соглашение о расторжении»;
  • реквизиты ПДКП, который аннулируется;
  • дата составления;
  • кадастровые и технические характеристики квартиры;
  • адрес квартиры;
  • сведения о сторонах, которые заключили ПДКП и которые намерены его расторгнуть;
  • сумма, которая передавалась в качестве аванса или задатка;
  • причина, по которой стороны решили не совершать куплю-продажу;
  • формулировка о добровольном расторжении ранее составленного предварительного договора;
  • указание о том, что деньги были возвращены или оставлены, согласно нормам статьи 462 или 381;
  • формулировка о том, что у каждой стороны отсутствуют претензии к контрагенту;
  • ранее составленный ПДКП считается утратившим силу с момента подписания соглашения.

В заключение ставятся подписи сторон. Каждый участник оставляет себе один экземпляр документа. Регистрировать его не нужно. Но если ПДКП удостоверялся нотариально, соглашение также следует удостоверить.

Если речь идёт о залоговом жилом помещении, в процедуру вмешивается третья сторона – кредитор в лице банка. В этом случае при расторжении ПДКП опасно сделать ошибку – последствия такой ситуации непредсказуемы.

То же касается ситуаций, когда покупатель уже заключил кредитный договор, а продавец ответил ему отказом. Ведь в этом случае будет поставлен вопрос о выплате неустойки банку.

Если такое произошло – следует обратиться за консультацией в клиентский отдел банка.

Юрист банка окажет необходимую помощь или перенаправит к опытному специалисту за сопровождением процедуры расторжения сделки.

Заключение ПДКП расторгают тогда, когда один из участников соглашения, или обе стороны отказываются от последующего заключения купли-продажи. В этом случае важнее всего решить вопрос с деньгами. Если он решён – можно составить соглашение. При отказе от соглашения заинтересованное лицо вправе подать иск.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/dkp-kvartiry/predv/kak-rastorgnut.html

Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры

Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

Просмотров 736

Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) оформляется с целью подтверждения намерений обеих сторон совершить сделку, а также для предъявления в органы опеки и попечительства, финучреждения.

Однако не всегда договоренности выполняются.

Если срок действия ПДКП не истек, а Покупатель или Продавец не намерены завершить сделку, предварительное соглашение необходимо расторгнуть в установленном законом порядке.

Можно ли расторгнуть договор?

Основные положения о предварительном договоре изложены в ст. 429 ГК РФ. Оформляемый сторонами документ заключается в письменной форме, и обязует Продавца передать имущество, а покупателя — приобрести квартиру. Договор составляется по аналогии с Основным договором.

Если в ПДКП не указан срок действия, то по умолчанию он равен 1 году с момента заключения договора. Если до окончания срока ни одна из сторон не предложила заключить Основной договор, предварительный прекращает свое действие.

Пример. Гражданка Сидорова и гражданин Михайлов заключили ПДКП, но срок действия не указали. Сидорова передумала продавать квартиру, но Михайлова об этом не уведомила.

Покупатель также не стремился совершить сделку, поскольку не смог собрать нужную сумму для покупки. По истечении 1 года ПДКП стал недействителен.

В этой ситуации ничего расторгать не нужно, так как обе стороны не пожелали оформить Основной договор.

Приведенная ситуация наиболее благоприятна для обеих сторон, но зачастую только одна сторона отказывается от совершения сделки, отвергая инициативу второй.

Причин на это множество: для Покупателя — нахождение более дешевой квартиры с лучшей планировкой, материальные проблемы, переезд; для Продавца — осознание поспешности продажи, желание изменить цену. В таких случаях переговоров не избежать. Лучший выход — составление соглашения.

При несогласии второй стороны вопрос решается в суде. Добровольный и принудительный порядок изменения и расторжения договора предусмотрен ст. 452 ГК РФ.

Чтобы разойтись мирно, инициатору разрыва договора следует озвучить причины, по которым он отказывается от сделки. Объективными считаются причины:

  • Уличение Продавца (Покупателя) в использовании мошеннических схем, высокий риск потери средств или имущества.
  • Возникновение обоснованных сомнений в чистоте совершаемой сделки (выявление поддельных документов, скрытых собственников).
  • Нарушения процедуры приобретения продаваемой квартиры, например, отказ в наделении ребенка долей недвижимости, если она была приобретена на маткапитал или приватизирована; несоблюдение правила преимущественной покупки при продаже квартиры в долевой собственности.
  • Передача недвижимости по ранее заключенному договору пожизненной ренты с содержанием или нахождение недвижимости под иным обременением: в залоге, под арестом.
  • Выявление несоответствий между фактической планировкой в квартире и отраженной в документах.

Могут быть и иные причины, но только существенные. Если Покупатель или Продавец передумали под влиянием эмоций, настроения, вторая сторона может обратиться в суд и потребовать заключение договора или возмещения понесенных расходов, морального ущерба.

Прежде чем перейти к инструкции по расторжению предварительного договора, следует остановиться на понятиях «задатка» и «аванса». Именно они становятся камнем преткновения в разрешении споров.

Большинство ПДКП заключают для документального оформления внесения некой суммы в счет стоимости квартиры. Впоследствии деньги, переданные по ПДКП, расходуются продавцом на сбор документов, погашение остатка кредита или на иные цели.

Для собственника квартиры отказ от заключения Договора становится неприятной неожиданностью, если значительная часть задатка (аванса) уже потрачена.

Что происходит с авансом и задатком

Аванс — возвратная сумма. Это значит, что при отказе от обязательств Покупатель получает деньги обратно. Рекомендуется не вносить крупную сумму аванса, ведь ее возврат, по сути, не регулируется на законодательном уровне.

Бдительному Продавцу, рассчитывающему потратить аванс, рекомендуется прописать в договоре условие: «…Если по вине Продавца Основной договор купли-продажи квартиры не будет заключен до __, аванс не возвращается».

Подобная запись дает право не возвращать аванс, однако у Покупателя остается право затребовать сумму через суд.

Задаток — сумма, обеспечивающая выполнение обязательств. Она безвозвратна. Согласно ст.

381 ГК РФ, если обязательство прекращено до исполнения, или возникли непредвиденные обстоятельства, мешающие заключению сделки и не зависящие ни от 1 из сторон, задаток возвращается. Если неисполнение возникло по вине Покупателя, задаток остается у Продавца.

Если же виновен Продавец, он должен вернуть задаток Покупателю в двойном размере. Кроме того, сторона, по вине которой не заключен Основной договор, должна вернуть второй стороне все издержки.

Согласно сложившейся практике, при расторжении договора по вине Продавца он возвращает не двойную сумму задатка, а задаток в полном размере. Однако у Покупателя остается право потребовать удвоенную сумму через суд.

Перед тем, как договориться о расторжении ПДКП, следует взвесить все «за» и «против», если внесен задаток или аванс — определить потенциальную сумму потерь.

Инструкция по расторжению предварительного договора купли-продажи квартиры

Расторгнуть договор можно одним из способов:

  1. В одностороннем порядке. Для этого сторона, не желающая совершать сделку, должна оформить «Уведомление» или «Претензию» и направить в адрес второй стороны. Не исключено, что при недостаточно весомых аргументах оппонент обратится в суд.
  2. В двухстороннем согласительном порядке. Такой вариант предпочтителен, поскольку не несет риска недовольств со стороны контрагентов.
  3. В судебном порядке. Это худший, но порой — неизбежный вариант расторжения договора. Он применяется, когда все мирные пути решения вопроса не принесли положительного результата. Минусы судебного урегулирования спора — большие затраты, длительный срок разбирательства. Если спор касается и суммы задатка, а Продавец потратил его значительную часть, суд может обязать ответчика платить сумму частями, и возврат средств может затянуться на несколько лет.

Для расторжения ДКП по согласию сторон или в одностороннем порядке необходимо:

  • Проверить все реквизиты. В документе могут быть неверно указаны ФИО, адрес, паспортные данные. Однако стоит учесть, что некоторые ошибки не являются существенными для прекращения обязательств, и вторая сторона может заявить о признании договора действительным в суде.
  • Изучить документ. Особое внимание уделить пунктам о порядке возврата задатка (аванса). Данные положения содержатся в разделе «Порядок оплаты», «Расчеты по договору», «Задаток».
  • Обратить внимание на условия договора. Если они не были исполнены контрагентом, это может быт основанием для отмены договора.
  • Четко сформулировать причину расторжения ДКП.
  • При расторжении в одностороннем порядке — направить в адрес контрагента письменное уведомление о желании расторгнуть ПДКП.
  • При обоюдном желании расторгнуть ПДКП — составить соглашение.

Формулировка причины отказа от обязательств влияет на возможность возврата задатка. Если Покупатель укажет, что «нашел более подходящий вариант», «передумал», шанс вернуть задаток сводится к нулю.

Как составить уведомление для расторжения ДКП в одностороннем порядке

Документ оформляется в простой письменной форме и содержит сведения:

  • В правом верхнем углу — ФИО лица, кому адресуется уведомление и его адрес проживания; ФИО обращающегося и его место жительства. Дополнительно можно указать иные контрактные данные.
  • Название документа: «Уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи» или «Претензия».
  • Подробное описание причины, согласно которой происходит расторжение ПДКП. Необходимо уделить внимание деталям, ведь есть вероятность последующего использования документа в суде.

Образец уведомления (претензии) в адрес контрагента о расторжении предварительного договора

В извещении указано, что расторжение происходит с даты получения контрагентом уведомления. Для точной фиксации времени получения необходимо отправить документ письмом с уведомлением. Полученная «корочка» будет доказательством, что претензия была получена и может использоваться в суде как доказательство инициации досрочного разрыва договора.

Образец соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры

Соглашение заключается по обоюдной договоренности сторон. Оно представляет собой документ, оформленный в письменной форме. включает:

  1. Название соглашения, дата и место составления.
  2. Вводную часть. Здесь указывается ФИО Продавца и Покупателя, их паспортные данные, сведения о предмете соглашения — Предварительном договоре купли-продажи. Приводятся данные: номер договора, дата его заключения.
  3. Основная часть. Здесь приводятся сведения о недвижимости, в отношении которой был оформлен ПДКП. Можно предоставить развернутую информацию или ограничиться указанием точного адреса квартиры. В содержании указывается дата, с которой предварительный договор считается расторгнутым. Если у сторон отсутствуют претензии, следует об этом написать в одном из пунктов.
  4. В завершении приводится информация о количестве экземпляров, указываются реквизиты сторон, напротив которых контрагенты ставят свои подписи.

В соглашении могут быть указаны и иные условия, например — о возврате суммы аванса или задатка.

Расторжение ПДКП в суде

В суде рассматриваются споры о ПДКП, если материальные интересы одной из сторон ущемлены. Иначе контрагенты не стремятся принимать участие в судебных тяжбах и решают вопрос полюбовно.

https://www.youtube.com/watch?v=fUcBzPqIR_w

Недостатки обращения в суд:

  • Длительность процесса вынесения окончательного решения. Иск, подаваемый истцом, рассматривается в течение 5 дней, после — назначается дата судебного разбирательства. На решение подобных вопросов отводится до 2 месяцев, однако если одна из сторон подаст апелляцию, срок рассмотрения увеличится до полугода.
  • Высокая стоимость обращения. При подаче иска необходимо оплатить госпошлину. Она рассчитывается согласно положениям 19 НК РФ. Если иск касается только расторжения договора, нужно оплатить 300 руб. и приложить чек к заявлению, но если дело касается возврата суммы, то госпошлина будет рассчитываться исходя из размера взноса.

Минимальная величина госпошлины составит 400 руб., или же 4% от уплаченной суммы, если она меньше 20 тыс. руб.

  • При внесенной сумме до 100 тыс. руб. придется заплатить 800 руб.+3% от суммы, большей чем 20 тыс. руб.
  • Если залог или аванс, подлежащий возврату, 100-200 тыс. руб., платится 3 200 руб.+2% от суммы, большей 100 тыс. руб.
  • При взносе 200 тыс.-1 млн. руб. госпошлина составит 5 200+1% от суммы, большей 200 тыс. руб.
  • Если Покупатель успел выплатить по ПДКП больше 1 млн. руб., госпошлина составит 13 200 руб.+0,5% от суммы, больше чем 1 млн. руб. При этом сумма к оплате не может быть выше 60 тыс. руб.

Например, Покупатель внес аванс в размере 360 тыс. руб., но Продавец не собирается его возвращать. Покупатель подал иск с просьбой расторгнуть ПДКП и обязать продавца вернуть аванс. Госпошлина составит:

  • 5200 р.+1%Х(360 000 — 200 000) = 6 800 руб.

Истец может ходатайствовать о возмещении издержек ответчиком. В случае положительного решения суда ответчик не только вернет залог, но и возместит сопутствующие расходы. Чтобы выиграть дело, придется собрать доказательства нарушения договоренностей со стороны оппонента, запастись терпением и заручиться поддержкой опытного юриста.

Предварительный договор обязывает к заключению Основного. Если жизненные обстоятельства вынуждают отказаться от прежних намерений, разрешается расторгнуть договор. Если вторая сторона возлагала большие надежды на совершение сделки, избежать споров невозможно. Особенно усложняет ситуацию нежелание одной из сторон вернуть аванс, задаток.

Как правильно растолковать законодательные акты, сформулировать требования и составить их правовое обоснование, оформить соглашение о расторжении договора? Выбрать верное направление действий, подать иск, соответствующий требованиям законодательства, поможет юрист сайта.

Источник: http://law-divorce.ru/rastorzhenie-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry/

Отказ от предварительного договора купли продажи квартиры

Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры

Последовательность действий и условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры.

Потребность в собственном жилье – одна из ключевых в жизни каждого человека. Но мы все прекрасно знаем, насколько переменчивыми оказываются жизненные ситуации.

И то, что казалось выгодным и правильным вчера, сегодня не кажется ни тем, ни другим.

И если вчера вы делали все, чтобы договориться о продаже или покупке казавшейся вам подходящей недвижимости, то сегодня хотите от всего этого отказаться.

Не важно – почему. Важно, что это нужно сделать. И отечественное законодательство такую возможность во многих случаях предоставляет – если, к примеру, соблюдены условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры.

Полезно только помнить, что в этой бумаге прописан определенный набор обязательств, которые взяли на себя и вы, и противоположная сторона. А значит, без помощи компетентного юрист по недвижимости сделать все корректно и грамотно едва ли получится.

Ведь только адвокат подскажет вам ваши возможности и укажет на допустимые в вашей ситуации основания для расторжения.

Как юридически правильно надо расторгнуть предварительный договор?

Обычно преддоговор редко кому кажется серьезным – чаще его воспринимают как часть ритуала, больше успокаивающая нервы сторон, чем что-то меняющая в принципе. И такое восприятие – большая ошибка.

Не только потому, что он – важный этап сделки, и даже не потому, что его сопровождает передача аванса или задатка. Главнее – в том, что преддоговор содержит параметров, определяющих сделку.

Да, в основном договоре они могут быть изменены, но изменения обычно – мелкие.

Так что отмена, как и подписание, тоже должна быть письменной. Составляется новая бумага, где перечисляются и отменяются все те обязательства, которые содержал преддоговор.

Что служит основаниями для подобной отмены?

Какие основания позволяют расторгнуть предварительный договор?

Все условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры, которые только возможны, сводятся всего к двум главным причинам расторжения.

Во-первых, преддоговор расторгается тогда, когда указанные в нем временные лимиты оказываются нарушенными. Например, приобретающая сторона, несмотря на все свои усилия, так и не сумела собрать сумму, нужную для выкупа недвижимости.

Печально – но бывает, и тогда преддоговор автоматически оказывается аннулированным через один год.

Учитывая распространенность такой ситуации, законодательство предусмотрело и возможность продлить срок: если вторая сторона на это согласна, то достаточно просто уведомить ее об этом в письменном виде, продлевая таким способом актуальность документа.

Во-вторых, в качестве условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры может выступать банальное нежелание или одной, или обеих сторон заключать основной договор. Например, в квартире обнаружились более чем существенные недостатки. Или продающая сторона нуждается в быстрой сделки с недвижимостью , а приобретающая слишком медленно собирает средства.

Как на практике реализуется расторжение?

Пять шагов к расторжению предварительного договора

Начинать нужно с самого что ни на есть внимательного прочтения того преддоговора, который был составлен.

И первое, что в нем следует отыскивать – это раздел или положения, которые как раз и оговаривают возможные условия для того, чтобы сделка могла быть расторгнута.

Естественно, следует учитывать и вариант того, что подобный пункт в бумаге напрочь отсутствует – и тогда в определении условий аннулирования вам поможет опытный юрист по недвижимости.

На втором шаге следует настолько же внимательно прочитать все условия преддоговора и попробовать отыскать те, которые не выполнялись. Ведь если было невыполненное условие, то это становится отличным поводом для аннулирования бумаги или признания ее недействительной.

На третьем шаге следует изучить документ на предмет правильности и корректности его составления.

Понятное дело, что качественно с такой задачей справится только адвокат – ведь жестко утвержденной формы таких соглашений нет, все составляется индивидуально.

И если будут отысканы любые несоответствующие моменты, например – неверное написание имен, или имена оказываются в принципе не упомянутыми – такая бумага уже не может быть воспринята серьезно.

Если ничего из упомянутого не удалось отыскать, то на четвертом шаге следует известить другую сторону о своем намерении расторгнуть договор. Если в ответ на это поступит отказ – это удобный повод перевести рассмотрение спора в судебные инстанции, где все будет расторгнуто уже в судебном порядке.

Редко, но бывает, что все четыре предыдущих шага не приносят результатов. Тогда на пятом шаге нужно сделать очень простую вещь – не делать абсолютно ничего. И основной договор – тоже не заключать.

Тогда в полном соответствии с отечественным законодательством ровно через год с момента заключения преддоговора он будет автоматически аннулирован.

При всех преимуществах такого подхода в нем все-таки есть один недостаток – деньги задатка приобретающая сторона назад уже не получит.

Как быть с задатком или авансом?

Обдумывая условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры, следует помнить о такой практически повсеместной части его заключения, как задаток.

Фактически задаток – это деньги, которые приобретающая сторона передает в счет оплаты продающей стороне, и которые становятся подтверждением серьезности намерений покупателя в отношении совершения сделки. И при расторжении проблема задатка заключается в том, чтобы вернуть его полностью.

А если сделка разрывается по инициативе продавца, то можно требовать возврата и удвоенной суммы задатка. Естествен, что продавец будет сопротивляться этому, как только сможет.

Чтобы не выкинуть эти деньги в пространство, следует придерживаться простых и проверенных практикой рекомендаций.

И начинать нужно с того, чтобы самым тщательным образом проверять юридическую чистоту недвижимости и удостоверяться, что вы имеете дело не с посредником и не с мошенниками, а с самым что ни на есть настоящим владельцем этой недвижимости. Передавать задаток нужно только ему – во всех остальных случаях слишком велик риск, что взявший ваши деньги человек исчезнет с ними без малейшего следа – и без малейшего шанса их вернуть.

Источник: https://lawsexp.com/juridicheskie-sovety/otkaz-ot-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.